Kto i kiedy ma prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego?

Wielu nowych właścicieli zakłada, że kupując mieszkanie z miejscem postojowym, od razu stają się jego wyłącznymi posiadaczami. Tymczasem prawo do miejsca postojowego może mieć różne formy – od pełnej własności po tzw. prawo do wyłącznego korzystania. To rozróżnienie ma znaczenie i dla codziennego użytkowania, ale co ważnie – też przy sprzedaży mieszkania czy rozliczeniach ze wspólnotą.

Na czym polega prawo do wyłącznego korzystania?

Prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nie oznacza, że właściciel posiada to miejsce na własność. W praktyce stanowi ono uprawnienie wynikające z uchwały wspólnoty mieszkaniowej lub umowy między współwłaścicielami nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że dana osoba ma prawo korzystać z konkretnego miejsca, ale formalnie jest ono częścią nieruchomości wspólnej, a nie osobnym lokalem.

To rozwiązanie często spotykane w budynkach wielorodzinnych z garażami podziemnymi. Każdy właściciel lokalu ma określony udział w nieruchomości wspólnej, obejmujący m.in. hale garażowe, a prawo do korzystania z konkretnego miejsca wynika z przyjętego podziału.

Prawo do wyłącznego korzystania jest więc ściśle powiązane z własnością lokalu mieszkalnego. Wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku utrzymywać odrębnych ksiąg wieczystych dla poszczególnych miejsc, ponieważ cała hala garażowa pozostaje nieruchomością wspólną.

Ważne jest także to, że prawo do wyłącznego korzystania nie daje możliwości samodzielnego zarządzania miejscem – np. montażu blokad, słupków czy zmian oznaczeń, jeśli nie uzyska się zgody wspólnoty.

Jak ustanawia się prawo do korzystania z miejsca?

Prawo to może wynikać z kilku źródeł. Najczęściej są to uchwały wspólnoty mieszkaniowej określającej sposób korzystania z części wspólnych. Drugim wyznacznikiem jest załącznik do aktu notarialnego przy zakupie mieszkania, a kolejnym umowy cywilnoprawne między właścicielami lokali.

Najczęściej zasady korzystania są opisane w regulaminie garażu lub załączniku do uchwały. Dokument wskazuje, który właściciel ma przypisane konkretne miejsce. Warto zachować jego kopię, ponieważ w razie sporu będzie stanowić dowód prawa do korzystania.

Przede wszystkim należy pamiętać, że:

·         miejsce postojowe z prawem wyłącznego korzystania nie jest samodzielną nieruchomością,

·         nie można go sprzedać bez mieszkania,

·         właściciel ponosi koszty utrzymania części wspólnej proporcjonalnie do udziału,

·         prawo to wygasa w momencie zbycia lokalu,

·         w razie zmiany uchwały wspólnoty – możliwe jest inne przypisanie miejsc.

Spory i ograniczenia

Częstym źródłem konfliktów są przypadki, gdy mieszkańcy samowolnie korzystają z cudzych miejsc lub blokują dostęp. Ponieważ prawo do wyłącznego korzystania ma charakter wewnętrzny, wspólnota mieszkaniowa może dochodzić swoich praw na drodze cywilnej, a nie karnej.

Właściciel, którego miejsce zostało zajęte, nie może samodzielnie egzekwować swoich praw, np. odholowując pojazd. Powinien zgłosić sprawę zarządcy lub na forum wspólnoty. Ewentualne dochodzenie roszczeń odbywa się na drodze sądowej – najczęściej w formie powództwa o naruszenie posiadania.

Zdarza się również, że nieprawidłowo sporządzony regulamin powoduje, że przypisanie miejsc jest nieważne. W takiej sytuacji wspólnota musi podjąć nową uchwałę, a dotychczasowy podział traci moc.

Czym różni się prawo do wyłączonego korzystania od innych form?

Czy można sprzedać prawo do korzystania z miejsca postojowego?

Prawo do korzystania z miejsca postojowego, które znajduje się na części wspólnej nieruchomości, nie jest samodzielnym prawem majątkowym. W praktyce oznacza to, że nie można go sprzedać oddzielnie, ponieważ nie istnieje ono w oderwaniu od lokalu mieszkalnego. Są jednak sytuacje, w których udział w miejscu postojowym można nabyć lub przenieść. Dzieje się tak, gdy garaż podziemny został wydzielony jako osobny lokal niemieszkalny – wtedy poszczególne stanowiska przypisuje się właścicielom mieszkań proporcjonalnie do ich udziałów.

Drugą opcją jest ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego – tzw. służebności parkowania. Dzięki niej właściciel mieszkania może korzystać z konkretnego miejsca postojowego, a prawo to automatycznie przechodzi na kolejną osobę w momencie sprzedaży lokalu. To rozwiązanie stosowane jest wtedy, gdy deweloper lub wspólnota chcą uregulować zasady korzystania bez wyodrębniania osobnych udziałów w garażu.

Zdarzają się sytuacje, gdy właściciele lokali uzgadniają między sobą zamianę miejsc. W takim przypadku zawiera się prostą umowę cywilnoprawną lub uchwałę wspólnoty, w której strony określają nowe zasady użytkowania. Nie wiąże się to z przeniesieniem własności, a jedynie ze zmianą sposobu korzystania.

Tego rodzaju rozwiązania zapewniają elastyczność, ale nie tworzą prawa własności do konkretnego miejsca. Nadal pozostaje ono częścią wspólną nieruchomości, a właściciele mieszkań są jedynie uprawnieni do jego użytkowania zgodnie z przyjętymi zasadami wspólnoty.