Miejsce postojowe „quoad usum” – co oznacza w praktyce?

W dokumentach notarialnych i uchwałach wspólnot mieszkaniowych często pojawia się łacińskie określenie quoad usum. Choć brzmi urzędowo, dotyczy bardzo praktycznej kwestii – sposobu korzystania z części wspólnych nieruchomości. W kontekście garaży podziemnych i parkingów termin ten odnosi się najczęściej do przydzielonych mieszkańcom miejsc postojowych.

Miejsce postojowe quoad usum – czym jest?

Sformułowanie quoad usum oznacza dosłownie „w zakresie używania”. W praktyce jest to prawo do wyłącznego korzystania z części wspólnej nieruchomości, np. konkretnego miejsca postojowego w hali garażowej lub miejsca naziemnego na osiedlu. Nie jest to prawo własności, ale wewnętrzne porozumienie współwłaścicieli, które określa, kto może korzystać z danego fragmentu wspólnej przestrzeni.

Takie rozwiązanie powstaje na mocy uchwały wspólnoty mieszkaniowej lub umowy między właścicielami lokali. Celem jest uniknięcie chaosu w użytkowaniu miejsc postojowych i zapewnienie porządku na terenie wspólnym.

Czym się wyróżnia miejsce postojowe quoad usum?

Jak powstaje prawo quoad usum?

Prawo do korzystania z miejsca postojowego quoad usum powstaje na mocy porozumienia pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami nieruchomości wspólnej. Często zapisy takie znajdują się w akcie notarialnym przy zakupie mieszkania. Wspólnota może również przyjąć uchwałę, która przypisuje konkretne miejsca poszczególnym właścicielom lokali.

Lista zasad, które zwykle obowiązują w takim przypadku:

·         każde miejsce postojowe ma przypisanego użytkownika,

·         przeważnie takie miejsce nie może być wynajmowane osobom spoza wspólnoty bez zgody zarządu,

·         nie można samodzielnie zmieniać oznaczeń ani konstrukcji miejsca,

·         koszty utrzymania garażu ponoszą wszyscy właściciele proporcjonalnie do udziału,

·         prawo użytkowania wygasa wraz ze sprzedażą mieszkania.

Jeśli wspólnota mieszkaniowa zmienia regulamin, może też dokonać nowego podziału miejsc postojowych. Taka decyzja wymaga jednak zgody większości właścicieli oraz zachowania formy pisemnej.

Prawa i obowiązki użytkownika miejsca quoad usum

Użytkownik miejsca postojowego quoad usum ma prawo wyłącznego korzystania z przypisanego miejsca, ale nie może nim rozporządzać jak właściciel. Oznacza to, że nie może go sprzedać, darować ani przenieść prawa do korzystania bez zgody wspólnoty.

Właściciel mieszkania, któremu przypisano miejsce quoad usum, ma też obowiązek utrzymywać je w należytym stanie i przestrzegać regulaminu garażu. Wszelkie prace budowlane, takie jak montaż blokady, wieszaków czy gniazdek do ładowania pojazdów elektrycznych, wymagają zgody wspólnoty.

W przypadku sporu np. zajęcia miejsca przez innego mieszkańca, sprawę rozstrzyga zarząd wspólnoty, a w ostateczności sąd cywilny. Właściciel nie ma prawa samodzielnie usuwać pojazdu z przypisanego mu miejsca.

Quoad usum a sprzedaż mieszkania

Prawo do korzystania z miejsca postojowego quoad usum jest nierozerwalnie związane z lokalem mieszkalnym. Oznacza to, że przy sprzedaży mieszkania nowe prawo użytkowania przechodzi automatycznie na nabywcę. Nie można zbyć samego miejsca bez mieszkania, ponieważ nie stanowi ono odrębnej własności.

W praktyce w akcie notarialnym sprzedaży mieszkania często pojawia się zapis:
„Z lokalem związane jest prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr X w garażu podziemnym – quoad usum”. Taki zapis informuje notariusza i nabywcę o charakterze miejsca, ale nie przenosi własności – jedynie użytkowanie.

Miejsce postojowe quoad usum to rozwiązanie powszechnie stosowane w nowoczesnych wspólnotach mieszkaniowych. Daje właścicielowi mieszkania wyłączne prawo do korzystania z konkretnego miejsca, jednocześnie pozostawiając całą halę garażową częścią wspólną.

Nie jest to prawo własności, ale praktyczna forma uporządkowania korzystania z przestrzeni. Właściciel nie może miejsca sprzedać ani wynająć samodzielnie, jednak ma zapewnione stałe użytkowanie, dopóki posiada mieszkanie. Dla bezpieczeństwa warto zawsze sprawdzić w dokumentach, czy przypisane miejsce faktycznie figuruje jako quoad usum – to pozwoli uniknąć nieporozumień przy transakcji i korzystaniu z garażu.